"주택담보대출", "전세대출" 갈아타기 주요 Q&A

안녕하세요 머니서치몬입니다.

 

오늘은 주택담보대출, 전세대출 갈아타기 관련 주요 질문 사항을 정리한 자료를 전달해 드립니다.

 

 

1. 대출 비교 플랫폼을 이용하려면 무엇을 준비해야 하나요?

 

① 대출비교 플랫폼 앱을 설치한 뒤 가입합니다.

② 해당 플랫폼 내 마이데이터 가입을 미리 해 두면 이후 자료 전달 등에서 편리합니다.

③ 필요한 서류를 준비해 둡니다.

- 주택담보대출의 경우에는 주택구입 계약서, 등기필증을 준비해 둡니다.

- 전세대출의 경우에는 전세 임대차계약서를 준비해 둡니다.

- 소득 증빙을 위한 서류, 건강보험자격득실확인서, 사업자등록증, 주민등록등본/초본, 가족관계서 등은 은행에서 직접 확인하므로 별도로 제출할 필요가 없습니다.

④ 해당 서류를 직접 촬영하여 온라인으로 제출할 수도 있고, 온라인 제출이 어려운 경우에는 은행에 직접 방문하여 제출할 수도 있습니다.

 

2. 기존 신용대출 갈아타기는 15분 내 원스톱으로 가능한데 주담대, 전세대출의 경우에도 동일한가요?

 

- 주택담보대출, 전세대출은 대출심사에 관련된 서류를 은행 등 금융회사 직원이 직접 검토 확인하기 때문에 대략 2일에서 7일이 소요됩니다. 구체적으로 대출규제, 임대차계약, 주택 소유권 등의 권리 관계, 전세 관련된 보증 관계를 검토하게 됩니다. 

- 주택담보대출, 전세대출은 신용대출과 비교하여 큰 금액의 금융상품이기 때문에, 대출 심사가 더욱 까다롭습니다. 따라서 기존의 절차를 준수하면서도 대환대출을 위한 은행 방문을 최소로 하는 소요 시간이라고 보시면 됩니다.

 

3. 기존 주택담보대출 갈아타기와 달라지는 점은 무엇인가요?

 

- 대출대환 인프라가 없었을 때는 여러 금융회사에 직접 방문하거나, 앱을 설치하여 갈아탈 대출 조건을 비교하는 등 정보 수집에 많은 노력과 시간이 소요되었습니다. 또한 신규 대출을 약정하는 경우에도 기존 대출 상환을 위해 기존 대출을 받은 은행에 직접 방문하고 본인 확인을 거쳐 상환 절차를 진행하는 등의 번거로운 절차가 있었습니다. 

- 대출대환 인프라 구축 후에는 신규 대출 조건을 온라인으로 한 번에 확인할 수 있어 정보 수집에 소요시간과 노력을 상당 부분 절감시켜 줍니다. 대출 약정을 위한 절차도 대출이동 중계시스템을 이용하여 자동으로 처리되므로 번거로운 절차가 효율화되었습니다. 

 

4. 갈아탈 수 있는 대출과 갈아탈 수 없는 기존대출에는 어떤 것들이 있나요?

 

- 갈아탈 수 있는 대출은 시세 조회가 가능한 10억 원 이하의 아파트 담보대출, 모든 주택(아파트, 다세대, 연립주택 등)에 대해 모든 보증기관의 보증서를 담보로 하는 보증부 전세자금대출이 있습니다. 여기서 전세 보증 기관은 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI 서울보증보험이 있습니다.

- 갈아탈 수 없는 대출은 주택도시기금의 디딤돌대출, 버팀목 전세자금대출, 주택금융공사의 보금자리론 등 저금리 정책금융상품, 잔금대출, 중도금 집단대출, 지자체 협약 대출 등이 있습니다. 또한 기존주택 처분조건 약정을 이행하지 않은 주택담보대출은 신규 대출이 불가능합니다.

 

5. 전세대출 갈아타기가 가능한 시점은 구체적으로 언제인가요?

 

- 기존대출 실행 3개월 이후부터 전세 임대차 계약기간의 잔여기간이 절반 이상 남아 있는 경우에 전세대출의 대환대출 갈아타기가 가능합니다. 즉 2년 전세 계약의 경우에는 전세 시작 후 3개월이 지나고 잔여 전세 기간이 1년 이상 남은 시점이 되겠습니다.

- 전세계약을 갱신하는 경우에는 기존 임대차 기간 만료 2개월 전부터 15일 전까지의 기간 동안에 대출 신청이 완료되어야 합니다.

 

6. 전세대출 갈아타기 시 임대인 동의가 필요한가요?

 

- 전세대출 대환 시에 임대인의 동의는 필수사항이 아닙니다. 다만 인대인에게 임대차계약 사실을 확인하기 위해서 연락을 할 수도 있습니다.

 

7. DSR 규제비율을 상회하는 차주도 이용할 수 있나요?

 

- 현재의 차주 단위 DSR 규제비율을 초과하는 차주의 경우에는 대환을 위한 신규 대출을 받을 수 없습니다. 즉 은행권은 40%, 제2금융권은 50%를 초과하는 경우에는 신규 대환대출이 어렵습니다.

- 기존 부채의 일부를 먼저 상환하여 현재 규제비율을 준수하게 된 이후 대환대출을 진행하는 경우에는 대출 갈아타기가 가능할 수 있습니다. 현재 전세자금대출의 경우에는 DSR 산정 시 제외되어 있어, 대환 시에도 동일하게 산정에서 제외될 수 있으나, 추후 변동되는 DSR 예외 규정 변경으로 적용될 여지도 있으니 주의해야 하겠습니다.

 

8. 대환 시 대출금 증액은 불가능한가요?

 

- 대출대환 인프라를 이용하여 대출을 진행할 경우의 대출 한도는 기존의 대출 잔여금 이내로 제한됩니다. 일례로 전세자금대출이 최초 2억으로 진행하고 1억을 상환 후 대출대환을 진행하는 경우에는 신규 대출의 한도는 1억으로 제한됩니다.

- 전세계약을 갱신하면서 전세보증금이 증액되는 경우에는 보증금 증가분만큼 신규 대환대출 금액의 한도가 증가하게 됩니다. 일례로 종전 전세대출 잔여금이 1억이고 이후 갱신하면서 전세보증금이 1천만 원이 증액된 경우에, 신규 대환대출의 한도는 1.1억까지 가능하게 됩니다.